Cuándo no basta con reparar el hormigón: señales y alternativas

¿Qué puede resolver una reparación superficial y qué no?

Una reparación superficial resuelve lo que está en la capa que ves: grietas finas y estables, baches pequeños, desconchados, aristas rotas, juntas deterioradas y color perdido. No resuelve nada que ocurra por debajo de esa capa.

¿Cuáles son las señales de que el problema está debajo?

Las señales son visibles y no requieren herramientas. Si reconoces alguna en tu suelo, no es el momento de pedir una reparación sino una valoración.

• Un lado de la grieta más alto que el otro.
• Zonas del suelo que forman cubeta y acumulan agua donde antes no lo hacían.
• Grietas que se alargan o se ensanchan con el tiempo.
• Placas que se mueven, se balancean o suenan huecas.
• Grietas que continúan en muros, bordillos o fachada.
• Hierros de armado a la vista con óxido.
• Reparaciones anteriores que se han vuelto a abrir en el mismo sitio.

La guía de tipos de grietas explica cómo leer cada una de estas señales, y la de baches y desconchados cómo distinguir un bache de un hundimiento.

¿A quién hay que llamar cuando la reparación no basta?

A un técnico competente: un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero. Son quienes pueden valorar la causa, decidir si hace falta tratar el terreno, rehacer una losa o intervenir de otra manera, y, cuando corresponde, redactar la documentación técnica.

Nosotros no hacemos estudios estructurales, recalces ni rellenos de terreno, ni construimos soleras nuevas. Cuando vemos estas señales en las fotos, te lo decimos con claridad aunque eso suponga no hacer el trabajo.

Si el problema afecta a una parte del suelo y el resto está sano, es habitual resolver primero la zona dañada y después reparar y pintar el resto. Ahí sí entramos nosotros, con reparación de grietas o reparación de baches.

Cuando llames al técnico, lleva las fotos que hayas ido haciendo de las grietas, indica desde cuándo las ves y si han cambiado, y explica qué cargas recibe el suelo: coches, una piscina cerca, árboles grandes. Esa información le ahorra tiempo y te ahorra a ti visitas.

¿Qué cambia en los trámites si hay que rehacer una zona?

Cambia el tipo de obra. En Málaga capital, la Gerencia Municipal de Urbanismo incluye entre las obras menores la reparación y el revestimiento de soleras exteriores en jardines, piscinas o zonas comunes, que por lo general se tramitan mediante declaración responsable, aunque en algunos entornos protegidos se exige licencia.

La Ley 7/2021 de Andalucía (LISTA) distingue entre actos sujetos a licencia (art. 137) y actos sujetos a declaración responsable (art. 138). Qué trámite corresponde a una obra concreta lo determina el ayuntamiento.

Para Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola, Benalmádena y Torremolinos no hemos verificado el trámite (pendiente de verificar). Según el municipio y la zona, pueden requerirse una declaración responsable o una licencia; confírmalo con tu ayuntamiento antes de empezar.

Si se rehace una zona, además, se generan escombros. Su producción y gestión están reguladas por el Real Decreto 105/2008 sobre residuos de construcción y demolición, algo que una reparación sin demolición no plantea.

¿Qué pasa en una comunidad de propietarios?

En una comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal establece en su art. 10.1 que las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y la conservación de los elementos comunes son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la Junta, que se limita a acordar el reparto del coste.

Las mejoras no requeridas, en cambio, necesitan mayorías reforzadas según el art. 17. Si el diagnóstico técnico concluye que hay que intervenir en la base de un garaje o una rampa comunitaria, conviene que el administrador lo plantee con ese informe en la mano.

¿Cómo evitar pagar una reparación que no va a funcionar?

Pidiendo que, antes del presupuesto, alguien mire si el daño es superficial. Un profesional serio te dirá cuándo un trabajo no tiene sentido, aunque eso le cueste el encargo.

Desconfía de quien promete arreglar con pintura un suelo hundido o tapar unos hierros oxidados sin más. Y si una reparación anterior ya se ha vuelto a abrir, menciónalo: es una pista importante. Si tu caso es de hormigón desconchado, revisa también si el hormigón se deshace en profundidad.

Una buena pregunta para cualquier presupuesto es sencilla: «¿qué pasaría si el problema viene de abajo?». La respuesta dice mucho de quien la da.